|
Ali i taj seposao dovrši. Konačno sva zemlja bi premjerena i razgraničena,
sva se šuma obilježi i podijeli. Seljaci se navikoše da idu u gruntovnicu kao u crkvu ili mehanu.
Ivo Andrić, "Rzavski bregovi''
|
UVOD
Svrha ovog rada je prikazati razvoj zemljišno knjižnog prava od postanka do danas sa posebnim osvrtom na razvoj prava u Bosni i Hercegovini. Kako je Bosna i Hercegovina od skora samostalna država razvoj zemljišno knjižnog prava vezan je uglavnom za staru i SFRJ u čijem je sastavu Bosna i Hercegovina bila sve do 1991. godine kao jedna od Republika.
Prilikom izrade ovoga rada korištene su različite metode nau čnog istraživanja. Rad je podjeljen u tri dijela. U prvom dijelu ukazano je na razvoj zemljišno knjižnog prava kroz istoriju od postanka pa do donošenja najnovijih zakona o zemljišnim knjigama u Bosni i Hercegovini koji je doneseni 2003. godine. Pokušano je da se prikažu sve promjene - reforme koj e su se ticale Bosne i Hercegovine bez obzira na nj eno državno uređenje.
U drugom dijelu centralno mjesto zauzimaju sami zakoni o zemljišnim knjigama, pravilnici o elektronskom vođenju zemljišnih knjiga i zakoni o katastru nekretnina. Naznač en je značaj i potreba provođenja reforme zemljišno knjižnog prava jer je Bosna i Hercegovina podjeljena na dva entiteta i Distrikt Brčko.
U trećem dijelu rada razrađena je analiza projektnog tima koji radi na implementaciji ovih zakona a koja je iznošena kroz redovne sastanke tima kao i preporuke za daljnju provedbu reforme koj a nij e završena.
U samim izvještajima je vidljivo da se reforma sporo odvija zbog nedostatka materijalnih sredstava, kao i zbog nepostojanja zemljišno knjižne dokumentacije u svim opštinama u Bosni i Hercegovini a posebno onima koj e su bile ratom zahvaćene.
Ipak reforma se nastavlja i pretpostavke su da će se kompletna završiti do 2011.godine koja obuhvata i elektronsku obradu podataka. Cilj reforme je potpuno usaglašavanje zemljišnog stanja između katastra nekretnina i zemljišne knjige te unošenje tog stanja i elektronska obrada podataka kako bi stanovnici Bosne i Hercegovine mogli provjeriti svoje zemljišnoknjižne izvadke i stanje nekretnina putem interneta što su već neki od sudova uradili i počeli primjenjivati.
ZEMLJIŠNOKNJIŽNO PRAVO
Zemljišnoknjižno pravo u objektivnom smislu je skup pravnih pravila građanskog prava koja uređuju upisivanje nekretnina prava na njima u zemljišne knjige te pravne odnose među ljudima koji nastaju upisivanjem nekretnina i prava na njima u zemljišne knjige. Pravilima zemljišnoknjižnog prava uređuje se publiciranje pravnog stanja nekretnina mjerodavnog za pravni promet upisivanjem nekretnina i prava na njima u zemljišne knjige. Pravila zemljišnoknjižnog prava dijele se na materijalno zemljišnoknjižno pravo i postupno zemljišnoknjižno pravo koja kod nas čine cjelinu i uređena su istim propisima. Pravilima zemljišnoknjižnog prava ostvaruje se pravna sigurnost u pravnom prometu nekretnina i zaštita povjerenja poštenih sticatelja. U sklopu stvarnog prava pravilima se uređuju odnosi među ljudima u pogledu nekretnina koje se upisuju u zemljišne knjige a koji nastaju upisivanjem nekretnina i prava na njima u zemljišne knjige. Ova se pravila prepliću sa sa pravilima brojnih drugih prava .
U osnovne izvore zemljišnoknjižnog prava spadaju: Zakoni o zemljišnim knjigama , Zakon o stvarnim pravima RS, Zakon o vlasničkim odnosima, Zakon o katastru nekretnina, Pravilnici o postupanju sa zemljišnoknjižnim pravima, Pravilnici o elektronsko vođenju zemljišnih knjiga i dr.
ISTORIJAT ZEMLJIŠNIH KNJIGA
U pravnoj doktrini preovladava stav da je zemljišna knjiga tvorevina germanskog prava. Pri tome se misli na moderne zemljišne knjige koje se zasnivaju na opštem premjeru zemljišta katastru. One su uvedene u pruskoj 1872.godine. S druge strane, izvjesni pravni teoretičari tvrde da su zemljišne knjige slovenskog porijekla. Zemljišna knjiga je imala svoje predpočetke još u starom vijeku. Zabilježeni su slučajevi popisivanja zemljišta u staroj Grčkoj i starom Egiptu. Korijeni austrijsko njemačkog sistema potiču još iz feudalizma. Prije uspostave ovog tipa zemljišnih knjiga u Austriji su bile u pripremi poreske knjige (knjige inventara) U svoje knjige inventara feudalac je upisivao podatke o zemljištu , pravima i subjektima prava vezanih za zemljište. Termin zemljišna knjiga ''grundbuch'' potiče iz 15. vijeka.
Zemljišnoknjižni sistem Austrije i Njema čke po ošteprihvaćenom mišljenju predstavlja jedan od najboljih sistema javnih registara nepokretnosti u svijetu. Ove zemlje u kljima je sistem zemljišnih knjiga nastao uživaju ugled zemalaja u kojima je postignut visok stepen pravne sigurnosti, zahvaljujući između ostalog i usavršenim i uredno vođenim zemljišnim knjigama koje omogu ćavaju zaštitu prava privatne svojine i pouzdano sredstvo obezbjeđenja kreditorima putem hipoteke.
Kada je riječ o zemljišnim knjigama na području Kraljevine Jugoslavije važio je zakon o zemljišnim knjigama koji je stupio na snagu 01.januara 1931.godine. Ovaj zakon se odlikuje jasnom dikcijom i lakim stilom i premda pridržavaju osnovna načela gruntovnog prava koja su već usvojena. On također unosi neke novine i preinake koje nisu bile poznate u dosadašnjim gruntovnopravnim područjima. Aka se uzme u obzir da je stanovništvo o zemljišnoj knjizi znalo veoma malo opravdano je da su mnogi poznavaoci iz ove oblasti pisali priručnike za vlasnike nektretnina u kojima su decidno objašnjavali postupke vlasnika nekretnina prilikom upisa ili prijenosa nekretnina.
NASTANAK I RAZVOJ ZEMLJIŠNIH KNJIGA I KATASTRA U BOSNI I HERCEGOVINI
Postojeća evidencij a nekretnina i prava na nekretninama katastarska i zemljišno knj ižna u Bosni i Hercegovini datira još od austrougarskog perioda. Prvi premjer Bosne i Hercegovine izvršen je od 1880. do 1884, godine a na osnovu kojeg su izrađeni katasterski planovi i katastarski operat. Katastarski planovi su rađ eni u sitnoj razmjeri (1: 6250) sa izuzetkom gradova i gusto naseljenih mjesta koji su pokazali na planovima razmjere 1: 1562,5 i 1:3125.
Izvršeni premjer i planovi predstavljali su značajnu novinu i glavni izbor podataka ne samo na uspostavljanju prvog katasra zemljišta u Bosni i Hercegovini koji sadrži podatke o površini svake parcele, njenoj kulturi i klasi, katastarskom prihodu i podatak o posjedniku zemljišta nego i kao osnova za osnivanje zemljišne knjige.
Nakon izvršenog premjera i ustrojnog katastra zemljišta pristupilo se osnivanju zemljišne knjige - gruntovnice u Bosni i Hercegovini 1886.godine a završeno je 1910.godine. U zemljišnu knjigu su evidentirani podaci o svojinskim i drugim stvarno pravnim odnosima na nekretninama - o pravnom statusu nekretnina, o vlasniku i eventualnim teretima. Zemljišna knjiga koja se satoji od glavne knjige i zbirke isprava, sadrži još i planove za cijelu katastarsku opštinu, koji su identični katastarskim planovima, zatim registar parcela, spisak kućnih brojeva i abecedni spisak vlasnika i drugih titulara zemljišno knjižnog prava. Sistem zemljišnih knjiga koj i je uvela austrougarska prihvatila j e i bovša Jugoslavija.
Na područjima bivše Jugoslavije za koja nije postojao katastarski premjer i zemljišna knjiga (Crna Gora, Makedonija i Srbija) egzistirao je tapijski sistem evidencije o pravima na nekretninama koji je uveden još polovinom prošlog vijeka.
Katastar zemljišta u toku II svjestkog rata je u mnogim krajevima uništen. U Bosni i Hercegovini je od ukupno 77 bivših administrativnih srezova katastarski planovi i operat su u potpunosti ili djelimično uništili u 24 administrativna sreza. Nije bolje prošla ni zemljišna knjiga. U toku II svjetskog rata u Bosni i Hercegovini zemljišne knjige su uništene potpuno u 19 postojećih opština dok su djelimično u 25 opština a u 4 opštine su sačuvane zemljišne knjige ali bez planova.
Sistem evidencije nekretnina o stvarnim pravima na nekretninama bivše Jugoslavije preuzela je nova socijalistička Jugoslavija pa su raniji propisi primjenjivani kao pravna pravila na osnovu člana 4. zakona o nevažnosti pravnih propisa donesenih prije 6. aprila 1941. godine za vrijeme neprijateljske okupacije.
Sačuvani katastar prvih godina poslije rata nije uredno vođen jer za to nije dovoljno bilo stručnih kadrova a niti posebnog interesa društvene zajednice, s obzirom da u tom periodu oporezivanje nije vršeno na osnovu katastarskih podataka. Isto tako ni zemljišne knjige tamo gdje su uništene nisu obnovljene, niti su sačuvane uredno održavane.
Ubrzo se međutim došlo do saznanja da je nužno obezbjediti evidenciju nekretnina, prvenstveno zemljišta, kada radi oporezivanja od poljoprivrede na bazi katasratskog prihoda kao i radi obezbjeđenja podataka za planiranje u privredi. S toga dolazi do obnavljanja katastarske evidencije. Izvršena je revizija sačuvanog katastarskog operata, a za područja u kojima je katastarski operat uništeni uspostavljen je popisni katastar na bazi procjene površina parcela i katastarskog klasiranj a zemljišta.
Iako su podatci starog katastarskog operata osvježeni izvršenom revizijom a sa podacima novouspostavljenog popisnog katastra, poslužili kao osnova za oporezivanje prihoda od poljoprivrede, ipak podatci takvog katastra nisu mogli da zadovolje sve veće potrebe za podatcima o nekretninama i podatcima o prostoru ucpšte (za projektovanje, izradu složenih studija u prostoru, geoloških podloga i sl.). Stoga se u Bosni i Hercegovini 1951. godine sistematski pristupilo novom premjeru čitave teritorije Republike i time stvaraju tehnički uslovi za evidentiranj e nekretnina i prava na nekretninama.
Podaci novog premjera nastali savremenom metodom rada (aero fotogrametrijom) koriste se za izradu novog katasra zemljišta (koji sadrži tcpografske podatke o zemljištu, podatke o površini svake parcele, njenoj kulturi i klasi, katastarski prihod i podatke o svakoj kulturi zemljišta), zatim za izradu razvojnih i drugih planova (prostornih planova, urbanističkih planova, regulacionih planova i radova), za razne studije i projektovanja u poljoprivredi, šumarstvu, rudarstvu, saobraćaju, za katastar šuma, puteva, voda, zgrada komunalnih uređaja, instalacija i dr.
Novi premjer oslonjen je na stalne geodetske tačke. Na njihovim planovima prikazana je kako horizontalna tako i vertikalna projekcija zemljišnih oblika. Njima su obuhvaćena u Bosni i Hercegovini, kako područja koja su imala sačuvan stari katastar tako i područja sa popisnim katastrom. Do kraja 1983. godine novim premjerom je obuhvać eno 60% teritorije Bosne i Hercegovine, a na preostalom dijelu novi premjer je trebao biti završen do 1993.godine. Na području gdje je uništena zemljišna knjiga i uspostavljen popisni katastar nije bilo niti ima mogućnosti da se na osnovu podataka popisnog katastra vodi evidencija o svojini i drugim pravima na nekretninama (nasljeđe, pokloni, kupoprodaja i druge odluke i rješenja nadležnih organa) samo se dopunjuju kod sudova , ali se po njima dalje ne postupa.
Na područjima na kojima je izvršen novi katastarski premjer, a sačuvana je zemljišna knjiga postoji potpuno neslaganje između zemljišne knjige i katastra, jer se stupanjem na snagu novog katastra, stari katastar na č ijim je podacima zasnovana zemljišna knjiga stavlj a van snage i prestaje daljnja obaveza njegovog održavanja č ime praktično prestaje mogu ćnost održavanja i usaglašavanj a stvarnog stanja sa zemljišnom knjigom.
Usaglašavanje podataka novog premjera s podacima zemljišne knjige vrši se samo u onim slučajevima za koje postoji izričit zahtjev nadležnih organa ili zainteresovanih stranaka. Potpuno usaglašavanje tih podataka zahtjevalo bi da se paralelno s podacima novog premjera ažuriraju i održavaju i podaci starog premjera ( planovi, djelovi katastarskog operata, prijavni listovi ) što bi dovelo do dupliranja poslova, nepotrebnog angažovanja kadrova, na održavanju dva katastarska operata i održavanja znatnijih finansijskih sredstava.
Pored toga na neažurnost zemljišne knjige uticalo je nepostojanje obaveze vlasnika nekretnina da prijavljuje činjenice koje mjenjeju postojeće stanje u zemljišnoj knjizi. Praksa je pokazala da je upis u zemljišnu knjigu tražen samo onda kada je stranka bila posebno zainteresovana za taj upis. Osim toga kod većine vlasnika nekretnina u Bosni i Hercegovini nije postojala niti postoji navika i osje ćaj dužnosti da prijavljuju kupoprodajne nekretnine, diobe, poklone, zamjene i sl. Tim više što je provođeno zemljišno-knjižnih promjena bilo uslovljeno potrebnim plaćanjem poreza na promet, prenosnih taksa i drugih obaveza u državi.
Pored toga mnoga zamljišta su upisana kao begluci i kmetska selišta i u tom pogledu stanje u u zemljišnim knjigama je sve do 1945. godine ostalo skoro neizmjenjeno. Ovakva evidencija nekretnina i prava na nekretnine nije mogla da prati nastale promjene kako u sferi društvenih odnosa, tako i u sferi promjena u prostoru.
Prema ovim propisima evidenciju zemljišta i zgrada opštenarodne imovine trebali su da vode nadležni opštinski organi uprave, a sačinjavali su je registar zemljišta i zgrada opštenarodne imovine i imenik organa upravljanja i zbirka isprava. S obzirom na to da se ova evidencija temeljila na podacima zemljišne knjige ili katastra čije je nesređ eno stanje prenijelo i ovu evidenciju ona nije ostvarila namjenjenu svrhu. Uslijed ovih razloga evidencija opštenarodne imovine je uspostavljena u veoma malom broju opština a tokom vremena je napuštena skoro u svim opštinama.
Prava na nekretninama i preduzete aktivnosti u Bosni i Hercegovini na donošenju zakona o premjeru i katstru nekretnina.
Stanje postojeće evidencije nekretnina u SR Bosni i Hercegovini, društveno ekonomske promjene i tehnički napredak nastali u poslijeratnom periodu zahtijevali su reformu postojećeg sistema evidencije nekretnina i prava na nekretninama s ciljem da se taj sistem pojednostavi i osavremeni u skladu sa sadašnjim i budućim potrebama društva ( prostornog planiranja, nesmetanog prometa nekretnina, mogućnosti primjena savremenih uređaja za vođenje evidencije nekretnina i prava na nekretninama itd.). Ovo je uticalo da Društveno političko vijeće Skupštine SR Bosne i Hercegovine zaklju či da nadležni politički organi prouče način evidentiranja nekretnina i prava na nekretninama i predlože rješenje za jedinstveno i potpuno regulisanje ovih pitanja. Skupština SR Bosne i Hercegovine na odvojenim sjednicama Vijeća udruženog rada, Društveno političkog vijeća i Vijeća opština održanim 23. novembra 1982. godine je razmatrala i usvojila Nacrt zakona o premjeru i katasru nekretnina koji je i službeno objavljen i takav je išao u javnu raspravu do kraja 1983.godine i taj zakon je donijet 30. maja 1984. godine.
Zakon polazi od toga da jedinstvenu evidenciju nekretnina i prava na nekretnine, koja treba da zamjeni postojeći katastar zemljišta, zemljišno knjižnu evidenciju i posebnu evidenciju društvene svojine, vodi nadležni opštinski organ uprave, organizaciono i kadrovski prilagođen ovim potrebama. Donošenjem zakona o premjeru u katasru nekretnina i njegovim provođenjem u narednih deset godina prestaće rad zemljišno knjižnih ureda opštinskih sudova kao i svih propisa koji su važili od vremena stare Jugoslavije a odnose se na upis nekretnina i prava na nekretninama.
Katastar nekretnina je novi institut u našem pravnom sistemu pod kojim se podrazumjeva zbirna dokumentacij a podataka o katstru zemljišta, zgrada i drugih obj ekata sa evidentiranim pravima na nekretninama.
U katastar nekretnina bit će upisane sva zemljišta i zgrade, uključujući i etažno vlasništvo i poslovne cjeline bez obzira na to dali se radi o nekretninama u društvenoj svojini ili na nekretninama na kojima postoji pravo na nekretninama koje egzistiraju u našem pravnom sistemu određena obligaciona prava i pravno relevantne činjenice. Kao takav katastar nekretnina koristit će zaštiti nekretnina u društvenoj svojini, sticanju prenosa, ograni čenja ili ukidanja prava na nekretninama. Rješavanja imovinsko pravnih odnosa, provođenja poreske politike, savremenom i racionalnom prostornom planiranju i uređenju prostora, davanju statističkih podataka za planirano usmjeravanje privrednog razvoja, praćenju obima i zakonskih granica prava na nekretninama u svojini građ ana itd.
RSS link na komentare
no ipak bi se moglo malo ...